De bovenregionale locatiedynamiek in Nederland is opnieuw toegenomen. Het aantal locatiebeslissingen in 2016 is fors gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. Werden er in 2015 nog 38 locatiebeslissingen genomen, in 2016 is dit aantal gestegen tot 46 (met in totaal 7.500 arbeidsplaatsen). Deze stijging zorgt ervoor dat het aantal locatiebeslissingen in Nederland op het niveau zit van voor de crisis. Dit blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van Stec Groep naar strategische bedrijfsverplaatsingen in Nederland door grote bedrijven (>50 arbeidsplaatsen) over grotere afstand (>25 kilometer). “We zien dat het goed gaat in de economie. Op veel plekken groeien bedrijven letterlijk uit hun jasje. Bovendien komen er weer grotere buitenlandse bedrijven naar Nederland”, aldus Peter van Geffen, directeur van Stec Groep. Vooral de Amsterdamse regio en West-Brabant scoren hoog met het aantrekken van grote nieuwe bedrijven.
Sinds 2000 houdt Stec Groep de Database Bovenregionale Locatiebeslissingen Nederland (DLN) bij. De database geeft een compleet overzicht van alle (aangekondigde) strategische locatiebeslissingen in Nederland met een omvang van ten minste 50 arbeidsplaatsen en over een afstand van tenminste 25 kilometer. Het gaat om buitenlandse ondernemingen die voor de eerste keer voet op Nederlandse bodem zetten, Nederlandse en buitenlandse bedrijven die over grote afstand binnen Nederland verhuizen of vestigingen samenvoegen en ‘groeiers’ die elders in Nederland een nieuwe vestiging opzetten. Stec Groep houdt de databases bij om locatievoorkeuren van bedrijven systematisch te monitoren en sterke en zwakke punten van regio’s te identificeren.
Regio Amsterdam en west-Brabant en meest in trek in 2016
De meeste grote bedrijven kozen in 2016 voor de regio Amsterdam (9 bedrijven) en West-Brabant (9 bedrijven). In West-Brabant vestigden zich onder andere Zeiss, Janssen Cilag en Rederij Vroon (allen Breda), Mitsubishi Materials Corporation (Moerdijk) en Control Media (Etten-Leur). In totaal zijn alle vestigingen in West-Brabant goed voor bijna 1.150 arbeidsplaatsen. De regio Amsterdam verwelkomde onder andere nieuwe kantoren van Oracle Nederland, Sony Music Nederland en Teleperformance. Alle vestigingen in de regio Amsterdam zijn samen goed voor circa 1.900 arbeidsplaatsen op termijn. Ook andere regio’s profiteren van de toegenomen dynamiek. Zo waren er vier bedrijven die kozen voor de Rotterdamse regio (met als blikvanger KPN) en zes bedrijven die kozen voor Gelderland als vestigingslocatie (waaronder Unilever).
Kwart investeringsdynamiek betreft logistiek; e-commerce logistiek en (agro)food logistiek
Ruim een kwart van de in totaal 46 bovenregionale locatiebeslissingen betrof eindgebruikers in logistiek en distributie. Daarmee blijft de sector logistiek de bovenregionale bedrijvendynamiek domineren. Het gaat hoofdzakelijk om e-commerce (6), agrofood (3) en ADR (2) activiteiten.
“Er komen weer grotere buitenlandse bedrijven”
De logistiek blijft grote voorkeur houden voor de corridor tussen Rotterdam/Antwerpen en het Ruhrgebied. West-Brabant scoorde met Base Logistics en Rulewave in Moerdijk, Midden-Brabant met Airopack Technology Group in Waalwijk, Zuidoost-Brabant met Promese in Eindhoven en Noord-Limburg met XPO, Bleckmann en Schenker in Venlo. Bovendien noteerde Stec Groep diverse logistieke investeringen van grote dienstverleners die hun positie in de logistieke hotspots versterkten. Bijvoorbeeld Rhenus (zowel in Tilburg als in Eindhoven), XPO (Tilburg en Oss), DHL (onder andere in Roosendaal en Nijmegen), DSV (Venlo en ’s-Heerenberg) en UPS (Eindhoven).
Ook net buiten de corridor ‘boomt’ de logistiek. Zo kozen Lidl en Heinz/Nabuurs voor vestiging op Park15 in Oosterhout (Gelderland) en koos Alternate voor nieuwbouw op bedrijventerrein Welgelegen in Tholen. Nieuwegein (DHL Supply Chain koos voor Het Klooster) en Tiel (Plus koos voor Bedrijvenpark Medel) profiteren al enkele jaren van de logistieke expansiedrift.
Logistiek landt steeds vaker ook buiten de traditionele hot spots
Hub Ploem, logistiek expert van Stec Groep: “Als we kijken naar de resultaten uit 17 jaar onderzoek, dan blijkt dat de ‘top-3’ (Noord-Limburg, Midden- en West-Brabant) goed is voor ongeveer de helft van de logistieke locatiedynamiek. Echter als we de omliggende regio’s (Zuidoost-, Noordoost-Brabant, Arnhem-Nijmegen, Rivierenland en Utrecht) analyseren zien we dat het aandeel binnen de totale locatiedynamiek is toegenomen van 10% in de periode 2000-2010, naar 25% in de periode 2011-2016. Deze regio’s zijn dus bezig hun plek te veroveren. Dit gaat in onze ogen niet zozeer ten koste van de hotspots, het is aanvullend. Vanwege een onderscheidend profiel, beschikbare arbeid en/of centrale ligging zijn deze regio’s gegroeid naar een volwaardige logistieke vestigingsplaats.”
Kenmerken van het nieuwe vastgoed dat wordt gebouwd: het gaat vrijwel uitsluitend om nieuwbouwontwikkelingen. “Wel zien we dat de transformatie van bestaande bedrijfslocaties aantrekkelijk wordt als gevolg van schaarste. Was er enkele jaren geleden sprake van een enkele nieuwbouwontwikkeling op ‘brownfields’, nu zien we dit steeds meer. Onder andere in Tilburg en in Eindhoven zijn dergelijke initiatieven geland”, aldus Ploem. De gebouwen worden daarnaast veelal voor meerdere gebruikers gebouwd op locaties waar ook multimodale voorzieningen (rail en barge) aanwezig zijn. De omvang van de logistieke hallen wordt (nog) steeds groter. De gemiddelde omvang van een warehouse bedroeg in 2016 circa 35.000 m² (kavelomvang 6 hectare).
“De omvang van logistieke hallen wordt (nog) steeds groter”
Opvallend is de schaalsprong in gebouwgrootte. In de periode 2002-2006 was de gemiddelde omvang van een warehouse nog 25.000 m², in de periode 2007-2011 circa 27.000 m². In de voorbije periode (2012-2016) was de gemiddelde omvang 32.000 m². Ploem: “Uiteindelijk verwacht ik dat de komende jaren een stabilisatie zal plaatsvinden in de omvang en schaalgrootte. Zeer grote distributiecentra – tot wel 20 hectare – blijven uit de grond springen, maar we zien nu al de opening van kleinere distributiecentra nabij stedelijke gebieden, om in te kunnen spelen op snelle levering aan consumenten of bevoorrading van winkels. Deze centra zijn vaak intensiever en ruimte-efficiënter.”
Hoogconjunctuur leidt tot hogere dynamiek in kantorenmarkt
Nu de economie groeit, lijken veel kantoorgebruikers zich te heroriënteren op hun vestigingslocatie. Het betreft 21 vestigers, waarmee 3.500 banen gemoeid zijn. Ten opzichte van voorgaande jaren is er een stijging van 10-15% waarneembaar. De grootschalige kantoordynamiek betrof hoofdzakelijk gebruikers die al in Nederland gevestigd waren. IT-bedrijf Trendzer (Almere) was bijvoorbeeld één van de buitenlandse nieuwvestigers in 2016.
Een (verdere) concentratie in de grotere (kantoor)steden is duidelijk zichtbaar. De beschikbaarheid van talent, maar ook een grootstedelijke omgeving met dito voorzieningen en quality of life spelen hierbij een nadrukkelijke rol. Amsterdam domineert daarbij; voor bedrijven als Takeaway.com, Holland & Barret, Oracle en Zoover speelde de beschikbaarheid van hoogopgeleid personeel een belangrijke rol bij de keuze tot verplaatsing naar Amsterdam. Ook Rotterdam (3 vestigers) bleek in trek. De verplaatsing van het hoofdkantoor van KPN van Den Haag naar Rotterdam springt in het oog. Daarnaast kozen IT-ernity en Brink Groep voor consolidatie in de havenstad. Het (recent) versterkte imago van de stad speelt een belangrijke rol hierbij.
Peter van Geffen: “Ook zagen we in 2016 op Wageningen Campus twee opvallende nieuwvestigingen; CSK Food Enrichment en het Unilever Global Foods Innovation Center – beide R&D bedrijven die specifiek kiezen voor het campusmilieu rondom de WUR.”
De dynamiek op de kantorenmarkt betreft vrijwel uitsluitend multi-tenant (huur) gebouwen (85%), op stations-/centrumlocaties (70%); gehuurde metrages liggen overwegend tussen 800 en 4.000 m² groot.
Verwachtingen positief; opkomende dynamiek industrie
Ook voor komende jaren verwacht Stec Groep een positief beeld. Naast de constante investeringsdynamiek van logistieke bedrijfsactiviteiten en de consolidatie van kantoren kiezen productiebedrijven weer voor expansie. In 2016 onder andere Vion Food Group in Leeuwarden, Airopack Technology Group in Waalwijk en Ameco in Apeldoorn. “Onderliggend zien we grote veranderingen en ontwikkelingen in de industrie, waardoor ook vanuit deze sector de komende jaren volop dynamiek te verwachten valt, bijvoorbeeld rondom campuslocaties en kennisclusters”, aldus Peter van Geffen.
Klik hier voor meer achtergronden en tabellen.
