Vanwege de coronamaatregelen blijven veel burgers zoveel mogelijk binnen en dus kopen zij minder in fysieke winkels. Onlineretailers hebben daarentegen te maken met topdrukte. Bedrijven in e-commerce laten in deze tijden flinke omzetstijgingen zien. Volgens Warehouse Totaal is op korte termijn enorm behoefte aan distributiecentra voor de opslag van consumentenproducten, evenals van voeding en farmaceutische producten.
Zolang de e-commerce blijft groeien, neemt de vraag naar distributiecentra toe. Een belangrijke aanjager van de opkomst van e-commerce is het al langer veranderende gedrag van consumenten. Volgens Thuiswinkel Markt Monitor kwamen de onlinebestedingen van Nederlandse consumenten in 2019 uit op 25,8 miljard euro. Dit is een groei van 7 procent ten opzichte van 2018. De coronacrisis zorgt nu voor een extra impuls voor e-commercebedrijven. Nu veel winkels de deuren sluiten, is onlineverkoop het enige alternatief. Om aan de toenemende vraag te voldoen, zoeken onlineverkopers meer vierkante meters om hun producten op te slaan en vervolgens te distribueren.
Nieuwbouw van distributiecentra biedt voor de korte termijn echter geen oplossing. Nu starten met nieuwbouw betekent namelijk dat een pand pas over twee jaar klaar is voor gebruik. Op de korte termijn moeten e-commercebedrijven daarom genoegen nemen met bestaande, leegstaande bouw. Het aantal vrijstaande distributiecentra is echter op dit moment beperkt. De huidige leegstand is met 3,9 procent zeer laag. De verwachting is wel dat spoedig distributiecentra vrij komen die in gebruik zijn van bedrijven die actief zijn in sectoren die nu hard worden geraakt.
Maar ook wanneer bestaande distributiecentra leeg komen te staan, dan is dit geen ideale oplossing voor onlineretailers. E-commercebedrijven stellen namelijk andere inrichtingseisen aan distributiecentra dan groothandels of producenten die volledige pallets aan winkels of andere groothandels leveren. De reden is dat directe levering aan consumenten veelal kleinere zendingen betreft, waarbij orders per item worden geselecteerd. Dit heeft gevolgen voor de gebouwindeling. Zo is het vereist om tussenvloeren te maken om ervoor te zorgen dat artikelen makkelijker opgepakt kunnen worden. Tevens hebben onlineretailers behoefte aan meer kantoorruimte, meer laad- en losplekken vanwege snellere omlooptijden en meer aandacht voor klimaatbeheersing omdat er meer mensen werken. Ook is meer ruimte nodig voor aanvullende activiteiten, zoals retourlogistiek of inpakken van cadeauartikelen.
Het aanpassen van bestaande gebouwen aan de eigen wensen is vaak lastig. Uitbouw wordt bovendien beperkt door de grenzen van het kadastrale perceel. Dat is ook een beperkende factor als de eigenaar kiest voor een grote herontwikkeling van het gebouw, iets wat sowieso veel tijd kost. Voor de korte termijn betekent dit dat e-commercebedrijven ondanks de hogere vraag te maken krijgen met een beperking van de efficiëntie en effectiviteit van hun bedrijfsvoering.
Dit artikel van Casper Wolf en Bram van Amerongen, sectoranalisten Bouw & Real Estate en Transport & Logistiek, verscheen eerder bij Insights ABN AMRO.
